אנשים רבים בוחרים היום לקנות דווקא דירה ישנה ולשפץ אותה מאשר לקנות דירה חדשה מקבלן, והסיבות הן רבות: השכונה בה ממקומת הדירה הישנה מתאימה להם יותר, המחיר אטרקטיבי, לרוב הבניינים הישנים בעלי קומות נמוכות ויש הרגשה אינטימית וקרובה לשכנים, וגם תכנון הדירות הישנות- לרוב החדרים גדולים יותר ואפשרויות העיצוב מחדש הן רבות.
אבל בכל זאת, מדובר בבניינים בני לא מעט שנים ובעלי לא מעט בעיות: הבניין עצמו ישן וזקוק לשיפוץ, בין אם חיצוני (מבחינת המראה המיושן) או תשתיתי (תמ"א 38 למשל), ולעתים יהיו חסרים בו מעלית או לובי גדול ומזמין. ייתכן מאוד שתשתיות הדירה (אינסטלציה וחשמל) ישנות ודורשות חידוש או שהדירה בעלת תכנון "סגור" או מיושן שכבר אינו מתאים לתקופתנו.
אז למה כדאי לשים לב כאשר קונים דירה יד שניה (או 3) שרוצים לשפץ אותה?
כבר בשלב קניית הדירה, כדאי לבקש או להוציא מהעירייה תוכנית אדריכלית. יחד עם מעצב או מעצבת ניתן יהיה להבין מה הפוטנציאל החבוי של הדירה ואיך אפשר להפיק את המירב ולהתאים את הדירה לבעלים החדשים. כמו כן, יש לבדוק אילו קירות ניתן להסיר, היכן ממוקמים עמודים שלא ניתנים להזזה, היכן ממוקמים קולטני ביוב ועוד נתונים קיימים המשפיעים על התכנון העתידי של הדירה. וגם אם גיליתם עמוד שלא ניתן להוריד ממש באמצע החלל, שבו עם המעצבת וגלו איך אפשר להפוך את החיסרון הזה ליתרון. אגב, אם לא הצלחתם להשיג תוכנית מהעיריה (וגם אם כן, בדירות הישנות מאוד רוב הסיכויים שהיא לא מעודכנת), כדאי לשכור מודד מוסמך ומקצועי שימדוד וישרטט את הדירה, וכך גם "יעלה" על כל מיני מכשולים תכנוניים בדירה.
בואו נתחיל מלמטה- הריצוף. לרוב, הריצוף בדירות הישנות מורכב ממרצפות קטנות יחסית (30X30 או 40X40) וגם ייתכן מאוד שכבר לא אופנתיות. לעתים ניתקל גם בריצוף הדורש חידוש או מרצפות שבורות או סדוקות. בגדול קיימים שלושה פתרונות- חידוש הריצוף הקיים (ליטוש, פוליש וכו'), הדבקת ריצוף חדש מעל הישן (גרניט פורצלן או פרקט) או פירוק הריצוף הישן והתקנת ריצוף חדש. הדבקת ריצוף לא תתאפשר במקרים שהריצוף הקיים עקום מאוד או שבור, אם יש צורך להחליף תשתיות הקבורות מתחת לריצוף ואם החול מאוד ישן ויש צורך להחליפו. לעומת זאת, פירוק הריצוף והתקנת חדש עולה בערך פי 2.5 יותר, אך במקרה הזה מדובר בתהליך ארוך ומורכב יותר, שכנראה שיצדיק את עצמו ברבות השנים.
ואם מדברים על ריצוף, אי אפשר לדבר על ריצוף מבלי להזכיר אינסטלציה. אם מדובר בבניין בן 15 שנה ומעלה, מומלץ להחליף את מערכת האינסטלציה. יש סיכוי שהמערכת שלכם מורכבת מצינורות מתכת ישנים שמפתחים קורוזיה ונזילות, ואתם לא רוצים לפתוח את הריצוף החדש והיפה שרכשתם אחרי שסיימתם לשפץ את הבית. זוהי השקעה לטווח ארוך שלא כדאי להמעיט בערכה.
עוד דבר שיש לקחת בחשבון בשיפוץ דירה ישנה הוא החלפת אלומיניום (חלונות). ייתכן שהדירה שרכשתם תהיה בעלת חלונות עץ או אלומיניום, ויהיה צורך להחליפם- בין אם התריסים בלויים, הזכוכית ישנה או שהם אינם מבודדים כמו שצריך. על ידי העיצוב החדש, הם יכולים לבלוט מאוד או להתמזג עם הקיר. בכל מקרה, יש לקחת בחשבון שהחלפת אלומיניום אינה זולה ויש לתת לה אחוז גדול בתקציב השיפוץ.
כדאי גם לבדוק את ארון החשמל הדירתי. הארונות הישנים לא היו מותאמים לעומס ולסוג המכשירים שיש לנו היום, ולכן כדאי מאוד להתאים אותו ולהחליפו לתלת פאזי. דעו שפעולה כזו כרוכה בהגשת בקשה לחברת החשמל ובסוף השיפוץ- ביקורת של חברת החשמל. כמובן שממליצה לעבוד רק עם חשמלאי מוסמך לעבודות חשמל.
ואיך אפשר בארצנו החמה והלחה בלי מיזוג אויר? בדירות הישנות היו, במקרה הטוב, מזגן עילי/תחתי וכמובן שלא היו אפילו קיימים המזגנים המיני/מרכזיים. אם אתם מעוניינים במזגן מרכזי או מיני מרכזי, יש לקחת בחשבון מקום לגוף המזגן (מחוץ לדירה), מקום ליחידה (כרוך בהנמכת גבס בתקרה), ניקוז ויציאת האוויר. אם לא תרצו מזגן כזה ותעדיפו מזגן עילי בכל חדר, בכל מקרה כנראה שכן תרצו לשדרג את המזגנים הישנים שאולי יהיו בדירה, למזגנים יפים וחסכוניים בחשמל.
בלתמ"ים– שיפוץ הוא לא עניין מתמטי, הוא דבר דינאמי שמתפתח יחד עם העבודות, ולעתים מתגלים דברים בלתי צפויים שכדאי להיערך אליהם בהתאם- קולטני ביוב או עמודים שלא ניתן להוריד, קירות מתפוררים, רצפה לא מפולסת, פגיעה בצינורות אינסטלציה ועוד ועוד. לכן כדאי להוסיף כ-15% מכלל תקציב השיפוץ לעלויות בלתי צפויות כדי לא להיתקע באמצע השיפוץ.
בכל מקרה, זהו תהליך ארוך ולפעמים מתיש, אז קחו נשימה עמוקה ונסו גם ליהנות!
